何芳，龙国举，范华，周梦露

《农业经济问题》2019年第6期

推荐理由

本项研究以实地调研资料数据为基础，通过深入比较分析试点地区集体建设用地调节金政策的异同，揭示实践中入市利益分享存在的核心问题及其成因，进一步探究集体建设用地入市中国家与集体农民之间利益量化分配的影响机理，然后通过运用区域土地一级开发投资运营理论与实践，在封闭区域假设基础上，研究调节金设定基础与量化模型，并基于模型进一步探讨影响调节金设定的影响因素，为完善土地增值收益分配理论和建立城乡统一的建设用地市场、指导入市增值利益分配实践提供理论基础。

作者简介

何芳：同济大学经济与管理学院教授，博士生导师；研究领域土地经济、评价与规划，房地产评估、策划和开发经营，土地与房地产政策，城市与区域经济。

龙国举：同济大学经济与管理学院硕士研究生

范华：同济大学经济与管理学院博士研究生

周梦露：同济大学经济与管理学院硕士研究生

关键词

集体建设用地入市；调节金；利益分配

内容简介

土地增值收益如何在国家与集体农民之间均衡分享亦即调节金如何设定是集体建设用地入市改革的核心。本项研究在实地调研基础上，对试点地区入市政策、入市地块交易运作价格及成本费用、土地征收补偿标准和开发成本等展开调研，分析比较各地区调节金征收基础、比例、方式、差别化征收考虑因素，入市案例价格、成本及其计算方式，土地征收补偿标准和开发成本等相关数据及其背后成因，剖析试点地区调节金比例设定与分配的异同、特点及问题。运用区域一级土地开发运营的理论和实践，探析了调节金量化机理，论证推演了可用于指导增值利益分配实践的量化模型。

研究得到如下结论: 调节金取决于入市地块所在区域一级土地开发出地率、土地征收成本与开发成本比值大小；商办和工业用途取值区间分别为[47%，63%]和[25%，33%]，此结果说明，目前试点地区对商办和工业用地采用的不同比例水平具有一定合理性；应在划分土地级别、规划区内、外区域的基础上，充分考虑入市地块所在区域的基础设施与公共设施完备程度及集体对设施投入程度，编制调节金修正体系；以总收益为基础设定调节金比例更有利于实现利益均衡分配。