昨日19点30分，“地产界思想家”冯仑如期出现在同济大学逸夫楼报告厅的演讲台上。作为同济大学EMBA地产先锋论坛第二期的主讲嘉宾，他以“商业模式的创新与立体城市”为主题，向EMBA学员深入分析了房地产业的四种发展模式，并指明了在互联网迅猛发展的大背景下中国房地产业转型的方向。

        演讲开始，冯仑首先提出房地产业从业者的使命是“创造最具价值的、固定的人造空间”，并认为所有的房地产商业模式都是围绕这个使命展开的，都是以“最优化的方式来创造最大效用的人造空间”为商业目的。
 

        接着，他回顾了200多年来人类历史上房地产商业模式的变迁，并总结到“简而言之，这个商业模式的变化，叫做一条价值链、四种商业模式”。他谈到，“一条价值链”就是房地产从底端的制造业再到中间的服务业，进而延伸至金融业，再到互联网的过程，并且这个过程将四个阶段的四种商业模式都串联了起来。

        在分析了四种商业模式的基础上，冯仑提出目前中国的房地产开发市场还停留在第一阶段，即以“开发”为主题的“制造业”的商业模式阶段，此阶段以“成本、规模、速度”为竞争砝码，“但目前中国人口增量和人口结构变化已不适合第一阶段的模式”，他谈到。
 

        面对此种变化，冯仑以美国历史上出现的相似情况为例，说明房产商要么转换商业模式要么退出此行业。而要转型的话，中国房地产商未来有两个方向可选：一是朝产业化、工业化方向发展，进一步提高“成本、规模、速度”三要素的竞争能力，二是作为中小型住宅开发公司，走细分市场的道路，并以当下北京细分市场中的佼佼者为例分析了此方向的巨大商机和可行性。

        然后，他进一步分析到房地产业发展过程中所经历的 “以售养租”模式以及“美国模式”。作为房地产界风云人物，冯仑对行业的一个巨大贡献便是倡导“美国模式”。在此次演讲中，他言简意赅的阐述了自己对该模式的理解，“简而言之，就是导演加制片”的模式，并认为此模式的核心不在于开发商是否拥有巨额资本，而在于开发商是否有足够的能力创造出高于平均线的超额利润，即是否拥有足够的优化“固定的人造空间”的能力。
 

        房地产商进入金融模式以及互联网渗入之后带来的新机遇和挑战成为冯仑此次演讲的最后部分。并且，他以万通近期与“民营医疗”行业合作的情况为例，澄清了万通此举的目的是在于提高经营更具价值不动产的能力——“我们要服务好‘民营医疗’这样更具支付能力的‘租客’”。

        “人类始终需要居住在固定的人造空间里，只要这个基本事实不改变，房地产的生意永远有得做，所以不用担心房地产没有市场”，冯仑在此次专门面对同济EMBA学员的演讲最后如此总结，“只不过你用什么模式，做哪一类产品，提供哪一类服务而已”。

        （稿件提供：EMBA中心）